LLI : Tout sur le Logement Locatif Intermédiaire

En bref 🔎

• 🏙️ Le LLI cible les zones tendues pour offrir des loyers modérés aux ménages intermédiaires tout en sécurisant l’investissement.
• 💶 TVA réduite à 10 % et crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans : deux leviers fiscaux majeurs.
• 📊 Plafonds de loyer et de ressources stricts, alignés sur les zones A bis, A et B1, avec possibilité de meublé encadré.
• 🏗️ Accès via une SCI et engagement de mise en location prolongé, pour une stratégie patrimoniale LocatifEquitable et durable.
• 🧭 Stratégies 2025 : sélectionner la bonne ville, maîtriser le montage juridique et valoriser le ConfortLocatif pour réduire la vacance.

Entre crise de l’offre et hausse des coûts, le logement se réinvente. Le Logement Locatif Intermédiaire s’inscrit au cœur de cette dynamique, avec une promesse claire : des loyers encadrés pour les classes moyennes, et des acquisitions optimisées pour les investisseurs. Né en 2014, le dispositif a franchi un cap depuis l’ouverture aux particuliers en 2024 via des structures collectives, notamment la SCI. Entre TVA allégée, prix d’achat inférieur au marché et fiscalité avantageuse sur la durée, les leviers sont concrets. Cependant, l’équation reste technique : il faut respecter des plafonds, viser les zones éligibles et assurer une gestion rigoureuse. Ce guide met en perspective le fonctionnement, les bénéfices et les conditions, avec des cas chiffrés et des repères simples. Il aide à comprendre comment bâtir un patrimoine solide tout en contribuant à un HabitatAccessible, pensé pour un public de HabitatMoyen en quête de LocatifConfort.

LLI 2025 : définition, mission et public visé du Logement Locatif Intermédiaire

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue un dispositif public pensé pour rééquilibrer le marché locatif dans les secteurs où la demande dépasse l’offre. Il s’adresse aux ménages dont les revenus dépassent les seuils du logement social, mais restent trop justes pour les prix du privé. Ce cadre vise un LocatifEquitable, où l’accès au logement ne dépend pas d’une course au plus offrant. Sur le terrain, il favorise des résidences neuves performantes, avec un ConfortLocatif moderne et des charges maîtrisées.

Jusqu’en 2023, l’écosystème demeurait surtout institutionnel. Depuis 2024, les particuliers peuvent participer via une personne morale (SCI ou SARL de famille). Cette évolution a ouvert la voie à de nouvelles stratégies d’optimisation patrimoniale. Elle a aussi accéléré la production de logements dans les zones où les salaires locaux peinent à suivre la pression immobilière, notamment en Île-de-France, sur la Côte d’Azur et dans plusieurs métropoles actives.

Le LLI se positionne comme un EspaceIntermédiaire entre parc social et marché libre. Les loyers sont réglementés par zone, tandis que les locataires doivent respecter des plafonds de ressources. Parallèlement, l’investisseur s’engage sur une durée longue pour stabiliser l’offre, ce qui réduit la volatilité. Le concept plaît aux actifs urbains, aux familles en mobilité et aux jeunes diplômés, qui recherchent des biens bien situés et bien construits.

Comment le LLI se distingue sur le marché

Le dispositif agit comme un pont entre accessibilité et qualité. Les résidences ciblent la performance énergétique (RE2020) et l’habitabilité. En pratique, cela se traduit par une offre de ResidenceIntermédiaire bien connectée, avec des transports, des services et des pôles d’emploi proches. Les promoteurs calibrent les typologies (studios à T4) pour répondre à des parcours de vie variés, y compris du LogementPartagé pour étudiants et jeunes actifs.

• 🌍 Objectif : produire plus de logements abordables là où la tension est forte.
• 👨‍👩‍👧 Public : classes moyennes, nouveaux arrivants, familles en transition.
• 🏘️ Produit : logements neufs à loyers plafonnés, avec LocatifConfort durable.
• 🧭 Accès : via SCI pour les particuliers, dans un esprit de LogisIntermédiaire.

Sur un plan social, l’effet est double : les locataires accèdent à un HabitatAccessible et les investisseurs obtiennent une visibilité longue. Ce cadre pousse aussi les collectivités à densifier intelligemment près des gares, dans un esprit de DomicileIntermédiaire adapté aux mobilités contemporaines. Les bases étant posées, place aux bénéfices concrets pour le bailleur.

Avantages fiscaux et financiers du LLI : TVA 10 %, crédit d’impôt foncier et prix maîtrisés

Le LLI se distingue par trois leviers puissants : une TVA réduite à 10 % à l’achat, un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière jusqu’à 20 ans et un prix d’acquisition inférieur au marché. Ensemble, ils améliorent le rendement tout en abaissant le ticket d’entrée. Cette mécanique crée une barrière naturelle aux surenchères et aligne l’investissement avec une mission d’utilité.

Un exemple concret illustre l’intérêt. Pour un T2 en zone A bis affiché 224 000 € en standard, l’achat LLI ressort à environ 205 000 € grâce à la TVA à 10 %. Le gain immédiat approche 19 000 €. À cela s’ajoute le crédit d’impôt égal à la taxe foncière pendant 20 ans. En zone A, il peut représenter près de 26 000 € sur la période pour un 48 m² en surface pondérée. Cette combinaison renforce le cash-flow et protège la rentabilité nette.

• 💡 TVA 10 % : baisse directe du prix d’achat et du besoin d’apport.
• 🧾 Crédit d’impôt “taxe foncière” : allège la charge annuelle jusqu’à 20 ans.
• 📈 Prix inférieur au marché : jusqu’à -16 % observé selon opérations récentes.
• 🛡️ Demande soutenue : zones A bis, A et B1 limitent le risque de vacance.

Rentabilité, sécurisation et patrimoine

Au-delà de la fiscalité, la stabilité de la demande améliore le taux d’occupation. Les immeubles sont situés près des bassins d’emploi, des universités et des transports. Cette proximité réduit les temps de relocation et maintient des revenus réguliers. Sur une longue durée, la valorisation du bien peut suivre l’évolution des quartiers en renouveau, souvent à hauteur d’environ 1 % par an dans les zones les plus tendues.

Le montage en SCI ajoute une dimension patrimoniale. Il facilite la gestion à plusieurs et prépare la transmission. Les abattements (100 000 € par parent et par enfant, 80 724 € entre époux/partenaires tous les 15 ans) permettent d’anticiper la relève sans blocage opérationnel. Pour la cession, les droits et la fiscalité dépendent du mode (onéreux ou gratuit) et du régime fiscal choisi pour la SCI (IR ou IS).

Dernier point clé : l’engagement locatif. Un horizon de 16 ans révolus s’impose si une revente est envisagée ensuite. À 20 ans, les avantages sont maximisés. Le respect des plafonds de loyers et des ressources demeure central. Cette discipline fonde la promesse sociale de ce DomicileIntermédiaire et la pérennité des avantages fiscaux.

Conditions d’éligibilité, plafonds et zones : ce qu’il faut maîtriser pour louer en LLI

Accéder au dispositif implique de respecter un cadre précis. L’acquisition doit être réalisée via une personne morale (souvent une SCI), le bien doit se situer dans une zone éligible, et le contrat de location doit intégrer des loyers plafonnés. Les locataires, eux, doivent justifier de revenus sous les seuils en vigueur. Ce triptyque garantit un LocatifEquitable et la bonne cible de ménages.

Plafonds de loyers 2025 par zone

Les loyers sont calculés à partir d’un plafond €/m², appliqué à la surface pondérée. En location meublée, un montant de mobilier s’ajoute selon décret (voir plus bas). Voici les repères utilisés par les bailleurs pour leurs simulations.

Plafonds de ressources 2025 des locataires

Pour vérifier l’éligibilité, le bailleur collecte les avis d’imposition et compare les revenus au tableau ci-dessous. Cette étape conditionne l’accès au HabitatAccessible pour les ménages ciblés.

Zones éligibles et nouveaux territoires

Le zonage cible l’Île-de-France, la Côte d’Azur, la périphérie genevoise et de nombreuses métropoles. Des extensions existent via des projets d’intérêt national, PPA/ORT et GOU, afin d’accompagner la réindustrialisation et la revitalisation urbaine.

• 🚆 Proximité transports et emplois pour un DomicileIntermédiaire efficace.
• 🏗️ Respect de la RE2020 et des exigences DPE en rénovation (gain de deux classes mini).
• 🧩 HabitatMoyen favorisé, y compris en LogementPartagé selon les projets.

Location meublée et résidences de services

Le LLI autorise la location meublée, y compris en résidences étudiantes. Les revenus basculent en BIC, avec micro-BIC ou réel selon le volume. Le plafond de loyer meublé reprend celui du nu, auquel s’ajoute le prix mensuel des meubles : 50 € TTC pour un studio/T1 bis, majoré de 14,60 € TTC par pièce supplémentaire. Cette précision cadrée par décret sécurise la pratique et clarifie la formation du loyer.

Enfin, un rappel de fond : l’engagement locatif est long. La cohérence sociale et financière du dispositif en dépend. Ce respect des règles assure la confiance au cœur de ce LogisIntermédiaire.

Monter une SCI et réussir l’investissement : étapes, normes et financements

Le véhicule le plus utilisé par les particuliers reste la SCI. Elle simplifie la détention à plusieurs, l’accès au crédit et la transmission. Sa rédaction statutaire exige des choix clairs : régime fiscal (IR/IS), pouvoirs du gérant, répartition des parts, et modalités de sortie. Un accompagnement juridique évite les angles morts et sécurise les décisions futures.

Feuille de route opérationnelle

• 🧭 Définir l’objectif : rendement, transmission, horizon (16 vs 20 ans).
• 📍 Choisir la zone : A bis, A ou B1, en visant ConfortLocatif et transports.
• 📑 Rédiger les statuts : objet, capital, gérance, droits de vote.
• 📰 Publier au JAL et immatriculer pour obtenir le Kbis.
• 🏦 Négocier le financement : prêt amortissable 15–25 ans, avec ou sans apport.
• ✍️ Signer l’acte authentique après offre de prêt et vérifications.

Normes et performance du bâti

Les opérations LLI suivent la RE2020, qui réduit l’empreinte carbone et la consommation. En rénovation lourde, un gain de deux classes DPE est requis. Cette contrainte s’avère positive pour le locataire comme pour l’investisseur : factures d’énergie maîtrisées, attractivité renforcée et entretien facilité. Les résidences neuves offrent des prestations actuelles (local vélo, fibre, espaces verts) qui valorisent l’EspaceIntermédiaire.

Sur le plan bancaire, la SCI peut contracter directement. Le choix IR ou IS impacte la fiscalité des loyers et des plus-values. Une simulation s’impose pour arbitrer. Certaines familles optent pour une SCI à l’IR pour profiter des abattements dans le temps. D’autres préfèrent l’IS pour amortir, notamment en meublé avec BIC sur les résidences de services.

• 📂 Dossier locataire rigoureux pour sécuriser l’éligibilité.
• 🧰 Réserves de livraison détaillées pour un bien sans défaut.
• 🧮 Indexation de loyer possible avec l’IRL selon bail.

Suivre cette méthode permet d’aligner conformité, qualité d’usage et viabilité financière. C’est l’ossature d’un projet LLI serein.

Stratégies d’investissement et cas pratiques : rendement, transmission et sorties

Une stratégie LLI efficace combine sélection de la ville, typologie adaptée, et gestion locative attentive. Le fil conducteur ci-dessous s’appuie sur le parcours de Nora et Victor, trentenaires, qui créent une SCI familiale. Leur objectif : bâtir un patrimoine durable en ResidenceIntermédiaire avec un risque mesuré. Ils privilégient des secteurs proches des universités et des lignes de tram, ce qui limite les périodes vacantes.

Trois axes pour décider vite et bien

• 📍 Localisation : quartiers en renouvellement, à moins de 10 min d’un transport lourd.
• 🏢 Produit : T2/T3 polyvalents, compatibles LogementPartagé si besoin.
• 🧾 Cadre : respect strict des plafonds et bail clair pour un LocatifConfort.

En meublé, Nora et Victor ciblent un T2 proche d’un campus. Le plafond est identique au nu, avec ajout mobilier : 50 € TTC pour un T1 bis, puis +14,60 € par pièce. La fiscalité en BIC, sous micro-BIC ou réel, peut améliorer le net selon charges et amortissements. Cette option renforce l’attractivité étudiantes et jeunes actifs, cœur du HabitatMoyen.

Transmission et cession : composer avec la durée

• 👪 Transmission via SCI : abattements 100 000 € par parent/enfant et 80 724 € entre époux tous les 15 ans.
• 🔁 Cession : droits d’enregistrement 5 % pour l’acquéreur sur cession onéreuse.
• 📜 Plus-value : régime des particuliers à l’IR en SCI-IR, IS pour SCI-IS.
• 🏠 Location à un proche : possible si hors même foyer fiscal et sous les plafonds.

Leur feuille de route inclut un horizon de 20 ans pour maximiser le crédit d’impôt foncier. Une revente au bout de 16 ans reste envisageable, mais la stratégie long terme délivre plus d’avantages. La clé demeure la qualité du bien et la gestion locative, car elles soutiennent la valeur dans le temps. Avec cette méthode, le LLI devient un véritable moteur d’HabitatAccessible et de LogisIntermédiaire pérenne.

Règles d’éligibilité avancées et bonnes pratiques pour un LLI sans faute

Pour sécuriser un projet, il convient d’aller au-delà des fondamentaux. Le bail doit préciser la résidence principale, intégrer le plafonnement de loyer et l’indexation autorisée, et rappeler l’éligibilité du locataire. Les pièces justificatives (avis d’imposition, attestation d’activité, livret de famille si besoin) sont conservées pour prouver la conformité. Cette discipline allège tout contrôle ultérieur.

Checklist de conformité

• 📝 Bail conforme au cadre LLI, meublé ou nu selon le choix.
• 🧾 Dossier de ressources vérifié et archivé.
• 📐 Surface pondérée calculée avec méthode homogène.
• 🔧 Livraison sans réserve majeure, SAV suivi.
• 🔌 Respect RE2020 ou gain DPE de deux classes en rénovation.

Sur la gestion, l’anticipation prime. Un calendrier des révisions et des obligations facilite la vie : indexation annuelle du loyer, contrôle des diagnostics, déclaration fiscale selon régime. Pour le meublé, la liste minimale du décret de 2015 s’applique. L’ajout d’équipements (fibre, rangements) rehausse le ConfortLocatif et fidélise les locataires. Dans cette logique, l’investisseur opte pour un service attentif plutôt que pour un simple encaissement, véritable différence d’un EspaceIntermédiaire bien géré.

• 🧠 Réactivité = vacance réduite.
• 📣 Photos et annonces soignées sur les portails.
• 🚿 Petites améliorations = meilleure rétention.

Avec une méthode claire et documentée, le LLI tient sa promesse : concilier impact social et performance patrimoniale.

Peut-on acheter un logement LLI en nom propre ?

Non. Le cadre impose l’acquisition via une personne morale, le plus souvent une SCI composée d’au moins deux associés.

Quelle est la durée d’engagement locatif ?

Un minimum de 16 ans révolus s’applique en cas de revente ensuite. Pour maximiser les avantages, l’engagement est porté à 20 ans.

La location meublée est-elle autorisée en LLI ?

Oui. Le plafond du nu s’applique, avec ajout du prix mensuel des meubles (50 € TTC pour un studio/T1 bis, +14,60 € TTC par pièce). Les revenus sont imposés en BIC.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Oui, si le locataire n’appartient pas au même foyer fiscal et que ses revenus respectent les plafonds. Les loyers restent encadrés.

Que risque-t-on en cas de revente anticipée ?

Le non-respect des engagements peut entraîner la remise en cause des avantages, y compris l’avantage lié à la TVA réduite. Mieux vaut planifier l’horizon dès l’origine.

Charlotte.Andre.85

Passionnée par l’immobilier et toujours à l’écoute des besoins de mes clients, j’accompagne depuis plusieurs années des particuliers et des investisseurs dans tous leurs projets immobiliers. À 26 ans, je mets tout mon dynamisme et ma rigueur au service de vos ambitions !