Top 10 des Meilleurs Quartiers de Nantes pour Investir

En bref

• 🏙️ Top 10 des secteurs nantais classés par stratégie : prestige, rendement, plus-value, gestion.
• 🚊 Transports décisifs : ligne 1-2-3 et projets 6-7 + Busway 8, atout revente et vacance.
• 📈 Prix moyens autour de 3 978 €/m², avec des pics en centre et autour de Graslin.
• 🏗️ Île de Nantes dopée par le nouveau CHU : studios et T2 en première ligne.
• 🌿 Hauts-Pavés/Procé/Saint-Félix : cadre familial, faible vacance, valeur patrimoniale solide.
• 💼 Zola–Dervallières : colocation et maisons années 30, rendement optimisé possible.
• 🚄 Malakoff–Saint-Donatien : pari gare-centre, prix mesurés et demande soutenue.
• 🔑 Réseaux utiles : Century 21, Orpi, Guy Hoquet, Foncia, Nexity, Laforêt, Arthurimmo.com, Nestenn, ERA Immobilier, Sefi Immobilier.

Nantes conjugue dynamisme économique et qualité de vie, entre l’Erdre et la Loire. À deux heures de Paris en TGV, la métropole attire cadres, étudiants et jeunes familles, tout en restant compétitive face aux autres grandes villes. En 2025, l’équilibre entre rendement locatif et sécurité patrimoniale s’y ajuste finement selon les adresses. Les lignes 1, 2 et 3 du tram tracent la colonne vertébrale du marché, tandis que les futures lignes 6 et 7, et le Busway 8, renforcent des polarités déjà convoitées. Le nouveau CHU sur l’Île de Nantes, projet phare, recompose la demande autour des petites surfaces et des logements performants. Dans ce contexte, dix quartiers se démarquent par leurs forces propres. Certains misent sur le prestige et la liquidité à la revente. D’autres privilégient le rendement, la colocation ou la courte durée, avec des risques maîtrisés si la desserte reste excellente.

Centre-Ville, Graslin et Bouffay : valeur patrimoniale et liquidité exemplaire pour investir à Nantes

Le cœur historique concentre les références patrimoniales : Passage Pommeraye, Théâtre Graslin, Château des Ducs. Les rues commerçantes, la vie culturelle et la desserte tram (lignes 1 et 3) créent une demande locative continue. Les prix y sont plus élevés, jusqu’à 6 600 €/m² sur les adresses iconiques, avec un cœur de marché souvent entre 3 870 et 5 221 €/m². Le rendement brut dépasse rarement 4 %, mais la revente est très fluide. Les appartements avec cachet, parquets et hauteur sous plafond, atteignent des loyers au m² élevés. L’hypercentre convient aux stratégies patrimoniales prudentes.

Le secteur Bouffay attire aussi une clientèle étudiante et touristique. Les T1 de 25 m² se louent autour de 650 € HC, parfois davantage si l’adresse est premium et les prestations supérieures. Les rénovations énergétiques soignées réduisent les charges, point crucial depuis le durcissement des normes. Les immeubles 1900 performants (classes B/C) se louent plus vite et plus cher. L’accès à toutes les commodités favorise les séjours professionnels courts, notamment en semaine. Cela renforce la résilience des revenus locatifs.

Ana et Karim, jeunes actifs en mobilité, ont choisi un deux-pièces à proximité du Théâtre Graslin. Leur objectif était une vacance minimale et une liquidité maximale. Le bien a été retenu pour sa luminosité, sa cave et sa localisation à trois minutes du tram. Le loyer meublé atteint 980 € avec une rotation faible. La valeur patrimoniale prend le relais pour la plus-value potentielle. Le couple a fait expertiser le bâti par un artisan recommandé par Laforêt, avant une mise en location suivie par Guy Hoquet.

Forces, limites et leviers d’optimisation

La force majeure réside dans la combinaison prestige + transport + commerces. Cependant, le stationnement reste rare, et la taxe foncière plus élevée que dans des secteurs de première couronne. Pour optimiser, il faut viser des surfaces compactes bien rénovées. Des placards sur-mesure et une literie premium améliorent la valeur perçue, surtout en courte durée autorisée. Les partenaires locaux aident à fluidifier la gestion.

• ✅ Atouts clés : tram 1 et 3, musées, commerces premium, forte demande 📍
• ⚠️ Points de vigilance : copropriétés anciennes, charges, insonorisation 🔊
• 🛠️ Optimisation : rénovation énergétique, ameublement durable, cave sécurisée 🔑
• 🏢 Réseaux utiles : Century 21, Orpi, Nexity, Foncia 🤝

En synthèse, le centre et Graslin privilégient la sécurité patrimoniale et la revente rapide, avec une gestion locative assez simple.

Île de Nantes et Saint-Donatien–Malakoff : laboratoire urbain et pari gare-centre

L’Île de Nantes a changé d’échelle avec le pôle hospitalo-universitaire. Les écoles de design, coworkings et logements neufs dynamisent la demande. Les prix s’étagent autour de 4 300 €/m² dans l’ancien bien placé et 5 000 €/m² dans le récent. Sur petites surfaces, le rendement atteint souvent 4,5% à 5%. Les programmes RT 2012/RE2020 séduisent pour les charges maîtrisées. La loi Pinel, encore mobilisée selon éligibilité et calendrier, a catalysé l’offre ces dernières années.

Saint-Donatien–Malakoff profite de la gare SNCF et des rénovations autour du parvis nord. Les studios bien situés affichent des loyers compétitifs. La courte durée peut monter à 80 € la nuit le week-end. Le secteur plaît aux consultants en mission et aux étudiants. Les immeubles 1900 rénovés offrent un bon rapport qualité/prix pour débuter. Le projet de pôle multimodal renforce l’accessibilité. Les prix restent mesurés pour le quasi-hypercentre.

Exemple réel de montage inspirant : un investisseur a acquis un T1 de 25 m² côté Beaulieu à 145 000 €. Travaux d’isolation et cuisine compacte pour 12 000 €. Loyer cible 650 € HC. Rendement brut environ 5,1%. La vacance est contenue grâce aux trams, au CHU et aux commerces. La gestion a été confiée à ERA Immobilier avec une garantie de loyers. L’état des lieux est digitalisé, ce qui allège la logistique.

Transports, projets et profils locataires

La desserte reste décisive : lignes 2 et 3 à portée, et extensions prévues. Le Busway 8 ajoute un axe rapide, utile pour les soignants et étudiants. Les colocations médicales se développent à proximité du futur CHU. Dans les immeubles récents, les surfaces compactes se louent mieux si un espace de travail est prévu. Une cave ou un local vélo sécurisé fait la différence.

• 🚑 Atouts Île de Nantes : nouveau CHU, écoles de design, espaces publics 🏗️
• 🚄 Atouts Saint-Donatien : gare, commerces, parcs, rives de l’Erdre 🌊
• 📦 A éviter : logements E/F non rénovés, bruit, rez-de-chaussée peu lumineux ⚠️
• 🤝 Acteurs : Nestenn, Arthurimmo.com, Sefi Immobilier, Foncia 🧩

Cette paire de secteurs tire son avantage de la mobilité et des grands chantiers, avec une demande robuste sur les petites surfaces bien conçues.

Pour affiner la stratégie, une visite de jour et de nuit s’impose. Les flux réels, la lumière et le bruit changent la donne. Les réseaux Orpi, Century 21 et Nexity disposent d’études locales utiles pour valider le loyer cible.

Dervallières–Zola et Hauts-Pavés–Saint-Félix/Procé–Monselet : ouest vert, colocation et actifs familiaux

Dervallières–Zola compte plus de 33 500 habitants et près de 60 % de locataires. Le prix médian, autour de 4 281 €/m², reste inférieur à l’hypercentre. La demande est stimulée par l’ambiance résidentielle, la proximité du parc de Procé et les commerces de la place Zola. Une maison années 1930 de 90 m² achetée 430 000 € peut se prêter à une colocation quatre chambres. Le loyer cumulé peut atteindre 1 700 €, avec une gestion soignée. La perspective de la future connexion rapide au centre renforce l’attractivité.

Hauts-Pavés–Saint-Félix, avec Procé et Monselet, séduit pour sa verdure, ses maisons bourgeoises et son accès aux quais de l’Erdre. Le quartier reste recherché par les familles cadres. Un T2 meublé se loue autour de 780 à 950 € selon l’adresse et l’état. La vacance y est faible. Les parcs de la Gaudinière et de Procé offrent un cadre de vie très prisé. Les résidences services et petites copropriétés rénovées complètent l’offre.

Cas pratique : Léa a divisé une maison proche de Procé en trois lots. Les travaux ont intégré une isolation par l’intérieur et des menuiseries performantes. La consommation énergétique a chuté, permettant une hausse de loyer de 10 % sans dégrader la rotation. Les candidats valorisent les charges maîtrisées et l’espace extérieur partagé. La gestion est suivie par ERA Immobilier, après un sourcing réalisé via Guy Hoquet.

Stratégies rentables et profils cibles

Sur Dervallières–Zola, la colocation sur 4 à 5 chambres bien calibrées offre des rendements supérieurs. Sur Hauts-Pavés–Saint-Félix, le format T2/T3 familial meublé, avec cave et balcon, sécurise la demande. Les étiquettes énergétiques B/C restent un critère d’arbitrage. Une station de tram ou Chronobus à moins de 500 mètres réduit la vacance de 30 % selon les retours d’agences.

• 🌿 Atouts : parcs Procé et Gaudinière, écoles, ambiance “village” ✅
• 🧱 Produits : maisons 1930, appartements avec cachet, petites résidences 🧩
• 📌 Vigilances : acoustique, stationnement, coûts de rénovation énergétique ⚠️
• 🤝 Interlocuteurs : Laforêt, Nestenn, ERA Immobilier, Foncia 🤝

Au global, l’ouest et le nord immédiat combinent nature urbaine et demande soutenue, avec des formats d’exploitation variés et visibles sur la durée.

Pour sécuriser l’exploitation, la gestion de proximité reste clé. Les réseaux Orpi, Century 21 et Foncia disposent d’outils pour piloter la colocation et optimiser la rotation des chambres.

Nantes Erdre et Saint-Pasquier : calme, étudiants et résidences familiales à forte tenue

Nantes Erdre s’impose comme un havre de paix bordé par la rivière. Les promenades, les équipements sportifs et la proximité des campus créent un mix recherché. La population, majoritairement jeune, inclut une forte part de locataires. Cette structure soutient la demande pour studios et T2. Les programmes neufs ajoutent des biens performants, tandis que l’ancien rénové reste compétitif. Les loyers demeurent stables lorsque le tram 2 est accessible à pied.

Saint-Pasquier, au nord du centre, se distingue par sa quiétude et ses rues bordées d’arbres. Les écoles, la place Viarme et les commerces de bouche entretiennent une vie locale active. Les prix couvrent une large fourchette, selon l’état et l’adresse précise. Les T3 avec extérieur séduisent les jeunes ménages. Les investisseurs visent ici la faible vacance et la qualité des dossiers. Les petites surfaces se louent à l’année et en mobilité professionnelle.

Illustration : un T2 de 45 m² à Saint-Pasquier acheté 250 000 € se loue 950 € meublé. La rentabilité brute approche 4,5 %, avec une vacance quasi nulle. Le bien, classé C, offre des charges faibles et un local vélo. La présence d’une boulangerie, d’un marché et d’un arrêt de tram dans un rayon de 400 mètres a motivé le choix. L’accompagnement a été assuré par Arthurimmo.com, puis la gestion par Foncia.

Critères de choix et angles d’optimisation

La proximité des bords de l’Erdre, la qualité des écoles et l’accès au tram déterminent la performance. Un balcon, un coin bureau et une bonne isolation phonique améliorent la rétention. En LMNP, un pack mobilier durable et un lit queen-size sécurisent la satisfaction. Un diagnostic précis des parties communes évite les charges imprévues. L’étude de marché doit comparer trois adresses au minimum.

• 🌊 Erdre : balades, sport, grands espaces, demande étudiante stable 🏞️
• 🏡 Saint-Pasquier : ambiance familiale, commerces de proximité, crèches 👶
• 🧪 Optimisation : coin bureau, balcon, local vélo, classement énergétique B/C ⚡
• 🏢 Appuis : Nexity, Laforêt, Nestenn, ERA Immobilier 🤝

Ces deux adresses mixent sérénité et accessibilité, avec une demande captive et une visibilité longue sur les loyers.

Nantes Nord (Hippodrome) et Chantenay–Sainte-Anne/Bas-Chantenay : opportunités émergentes et plus-values potentielles

Nantes Nord, autour de l’Hippodrome, attire les sportifs et les étudiants. Les loyers restent accessibles, ce qui facilite la colocation et le meublé étudiant. Les futurs axes de transport renforcent la connexion avec le centre. Les résidences des années 70-90 rénovées thermiquement offrent un bon compromis prix/prestations. Les commerces et équipements sportifs consolident l’attractivité.

À l’ouest, Chantenay–Sainte-Anne et le Bas-Chantenay composent un paysage singulier, entre industrie réinventée et vues sur la Loire. Les ateliers reconvertis, les maisons de faubourg et quelques petites copropriétés créent une offre diversifiée. La progression des services et des liaisons douces laisse espérer des plus-values à moyen terme. Le ticket d’entrée y demeure souvent inférieur à l’hypercentre, avec un potentiel de revalorisation intéressant.

Cas d’école : un T3 de 62 m² à Chantenay, acheté 240 000 €, a été modernisé pour 18 000 €. Le loyer atteint 1 050 € meublé. Le rendement brut avoisine 5,3 %, avec une vacance faible grâce à la proximité des bus, commerces et écoles. Un local vélo sécurisé a été ajouté, ce qui a valorisé l’annonce. Le dossier a impliqué Century 21 pour la recherche, et Foncia pour la gestion.

Pourquoi ces secteurs complètent le top 10 nantais

Ils proposent un profil rendement/plus-value équilibré, sur des budgets contenus. Les colocations étudiantes, les T2 bien rénovés et les T3 familiaux y sont lisibles. Une attention doit être apportée à l’acoustique et à l’isolation, surtout sur les immeubles d’avant 1990. Les diagnostics et l’état des parties communes guident la négociation. Les dispositifs fiscaux, selon le type de bien, peuvent renforcer la performance.

• 🏇 Hippodrome : sports, campus, colocation facile, loyers fluides ✅
• 🏭 Bas-Chantenay : reconversions, esprit créatif, vues Loire 🌊
• 🧭 À vérifier : plans locaux d’urbanisme, bruit, stationnement ⚠️
• 🤝 Réseaux : Guy Hoquet, Orpi, Sefi Immobilier, Arthurimmo.com 🤝

Ces adresses ferment le top 10 avec un mix pertinent : budgets souples, demandes diversifiées et perspectives d’appréciation liées aux mobilités et aux reconversions.

Mode d’emploi pour choisir parmi les 10 meilleurs quartiers de Nantes selon votre stratégie d’investissement

Le choix du secteur dépend d’un triptyque simple : transport, bâti, clientèle cible. Un logement à moins de 500 mètres d’un tram ou Chronobus voit sa vacance baisser sensiblement. Le bâti énergétiquement performant se loue plus cher, plus vite, avec un turn-over maîtrisé. La clientèle cible (étudiants, familles, pros en mission) impose des critères concrets : coin bureau, rangements, local vélo, balcon.

Une méthode claire s’impose : analyser trois biens comparables par adresse, mesurer le bruit et la luminosité à différents moments, et vérifier les charges réelles. Le budget doit intégrer les frais acte en main et une enveloppe travaux sécurisée. La négociation de 3 à 5 % sur l’affiché reste envisageable selon l’état et le contexte. Les simulations de loyers doivent inclure vacance et charges de copropriété.

Cas-guides inspirés des secteurs étudiés. Centre/Graslin : viser la valeur patrimoniale, rendement modéré mais liquidité premium. Île de Nantes : petites surfaces pour le CHU et les écoles. Zola : colocation optimisée dans une maison 1930. Saint-Félix/Procé : T2/T3 familiaux, faible vacance. Erdre : studios et T2 pour étudiants, avec sports et parcs. Malakoff : courts séjours pros, gare et Erdre à proximité. Nantes Nord et Chantenay : opportunités émergentes à prix encore abordables.

Checklist décisionnelle et partenaires locaux

Un tableau de bord facilite l’arbitrage final. Les réseaux en place apportent analyses, chiffrages et gestion. La combinaison accompagnement d’une agence et d’un administrateur de biens fluidifie l’exploitation. Les noms à connaître restent nombreux en métropole nantaise.

• 🧭 Checklist terrain : station à 500 m, bruit, luminosité, copro/charges 🧮
• 🧱 Travaux : isolation, menuiseries, optimisation du plan, coin bureau 👷
• 📑 Exploitation : bail meublé/LMNP, assurance loyers, photos pro 📸
• 🤝 Réseaux : Century 21, Orpi, Guy Hoquet, Laforêt, Nexity, Foncia, Nestenn, ERA Immobilier, Arthurimmo.com, Sefi Immobilier 🤝

En conclusion opérationnelle, le meilleur quartier est celui qui colle à votre stratégie, à vos flux, et à votre horizon de détention.

Quels sont les quartiers à privilégier pour un premier investissement locatif à Nantes ?

Pour un démarrage équilibré : Île de Nantes (studios/T2 près du CHU), Saint-Donatien–Malakoff (proximité gare), et Zola–Dervallières (colocation optimisée). Ces zones combinent flux locatifs, transports fiables et tickets d’entrée raisonnables.

Quel rendement viser selon les zones du top 10 ?

Centre/Graslin : 3,5 à 4 %. Saint-Félix/Procé : 4 à 4,5 %. Île de Nantes et Erdre : 4,5 à 5 %. Zola, Nantes Nord et Chantenay : 4,8 à 5,9 % selon travaux et gestion.

Quelles erreurs éviter à Nantes ?

Acheter au-delà de 600 m d’un tram en sous-estimant la vacance. Négliger les charges des immeubles anciens. Oublier l’acoustique et la performance énergétique. Ignorer les projets urbains proches qui modifient le stationnement et les flux.

Faut-il choisir le neuf ou l’ancien pour investir ?

Neuf : charges maîtrisées, normes A/B, frais réduits. Ancien : charme, valeur patrimoniale, localisation premium. Le choix dépend de l’horizon de détention et de la capacité à piloter des travaux ciblés.

Quelles agences et gestionnaires contacter sur Nantes ?

Pour la transaction : Century 21, Orpi, Guy Hoquet, Laforêt, Nestenn, Arthurimmo.com, ERA Immobilier. Pour la gestion : Foncia, Nexity, Sefi Immobilier. Chacun propose des services complémentaires sur estimation, mise en location et pilotage des charges.

Charlotte.Andre.85

Passionnée par l’immobilier et toujours à l’écoute des besoins de mes clients, j’accompagne depuis plusieurs années des particuliers et des investisseurs dans tous leurs projets immobiliers. À 26 ans, je mets tout mon dynamisme et ma rigueur au service de vos ambitions !